業界の概要
国内不動産業市場約45兆円。住宅・商業・物流・ホテル等多様。地価の動向と金利が大きく影響。
国内不動産市場45兆円規模。三井・三菱地所・住友・東急・野村等の大手デベロッパー + 大東建託/大和ハウス/積水ハウス等の住宅系 + 仲介（センチュリー21・三井のリハウス）+ 中小不動産屋多数（後継者問題深刻）。空室率上昇・建材費高騰・人手不足の三重苦。一方で、不動産テック（PropTech）は成長領域。投資マネーは活発（J-REIT・ファンド）。
業界構造 / バリューチェーン
①土地仕入（地主・地銀紹介）→②開発（デベロッパー）→③販売/賃貸（仲介）→④管理（管理会社）→⑤再開発/リノベ。
主要プレイヤー
ターゲット部署 / 役職
業界の主な課題（営業フックになる）
空室率上昇（特に郊外オフィス）
建材費・人件費高騰
後継者問題（中小不動産）
物件管理の人手不足
アプローチのコツ（テレアポ / LinkedIn 共通）
「物件管理の効率化提案」
「空室対策のお手伝い」
「マンション管理組合向けサービス」
商談トーク（受付突破 → 担当者接続 → クロージング）
受付突破
「営業ご担当者さまにお取次ぎいただけますでしょうか。物件管理の効率化で1棟あたり月8時間削減した事例の件です」
「賃貸管理部のご担当者さま、空室対策で稼働率を5%改善した事例の共有でお電話しました」
担当者接続
「現在管理されている物件数と、空室率の状況を伺ってもよろしいでしょうか？」
「集客は ポータルサイト経由と自社サイト、どちらが主軸ですか？」
クロージング
「同地域・同規模の不動産屋さまの改善事例をお送りします。次回30分だけ詳細をお話しさせてください」
業界特有の反論パターンと切り返し
Q物件管理は今の管理会社で問題ない
A管理会社に不満がないのは何よりです。一方、管理委託料は地域・規模で20-30%の差が出ることがわかっています。比較で他社を見ておくと、現行管理会社との交渉材料にもなります。
オーナー・PM 担当向け
Q空室は地域要因なので解決しようがない
A地域要因は確かに大きいですが、同じエリアでも稼働率に差が出ています。他物件と何が違うか分析した事例があるので、お持ちできますか？
賃貸管理向け
Q今の集客で十分
A集客が回っているのは強いです。一方、Z世代・外国籍の方など新規セグメントの取り込みは別チャネルが必要なケースが多いです。新規層獲得の事例だけお話できますか？
仲介・賃貸向け
この業界に営業を仕掛けてくる主要競合
SUUMO・HOME'S・at home
物件ポータル3強。集客で必ず通る。
ライフル・GA technologies
不動産テック大手。
地場の老舗仲介
地域案件で強い人脈。
三井のリハウス・住友不動産販売
大手仲介。中堅以上の物件で競合。
業界経験者の暗黙知
💡2-4月の繁忙期で年商の40%
引越シーズンに収益集中。閑散期の集客対策が経営課題。
💡仲介手数料は法定上限0.55ヶ月（売買3%+6万）
価格差別化は不可、サービス差別化が勝負。
💡地主との人脈が物件仕入の鍵
デベロッパー・仲介とも、地主との長期関係が物件獲得に直結。
💡AD（広告料）が新築賃貸の集客力
物件オーナーが仲介に支払う成功報酬。1-3ヶ月分で物件動きが変わる。
業界タブー（避けるべき発言・行動）
🚫借主・買主の個人情報詮索
宅建業法・個人情報保護法で厳格。
🚫地主・物件オーナーへの圧力営業
地域の人脈が直撃される。長期関係が前提。
業界KPI ベンチマーク
賃貸空室率（地域差大）
都市部5-10%、郊外15-25%
仲介手数料
賃貸0.55ヶ月分上限・売買3%+6万円上限
管理委託料
賃料の3-7%
NOI（賃貸物件純利益率）
5-7%が健全
季節性 / 予算サイクル
2-4月の引越シーズンが最大繁忙期。9-10月の秋移動。8月・年末年始は商談停止。決算3月期末前は意思決定停止傾向。
業界用語集
REIT
Real Estate Investment Trust。不動産投資信託。J-REIT は東証で取引。
NOI
Net Operating Income。賃貸物件の純営業収益。投資判断の基本指標。
CAP rate
還元利回り。NOI÷物件価格。投資判断の主要指標。
LTV
Loan to Value。融資額÷物件価格。50〜70%が一般的。
BCP（不動産）
業務継続計画。耐震基準改正後の物件はリーシングしやすい。
PM/AM
Property Management/Asset Management。物件管理/資産運用。
PropTech
不動産テック。VR内見・AI査定・電子契約等。
中業界一覧（9件）
SalesNow と統一。リスト依頼時に絞り込みに使用。
不動産賃貸・仲介
居住・テナント仲介。
不動産売買・仲介
売買仲介。
不動産管理
マンション管理・ビル管理。
土地売買・賃貸
土地取引・地主向け。
駐車場運営
コインパーキング運営（タイムズ等）。
ビルメンテナンス
清掃・設備保守。
レンタルスペース
貸会議室・コワーキング。
デベロッパー
マンション・商業施設開発。
その他不動産
リフォーム特化・古民家活用等。